집을 구할 때 채광이나 수압보다 백 배는 더 중요한 것이 있습니다. 바로 그 집의 '신분증'이라 할 수 있는 등기부등본입니다. "공인중개사가 괜찮다고 하니까 괜찮겠지"라는 생각은 금물입니다. 내 소중한 보증금을 지키는 최종 책임자는 결국 나 자신이기 때문입니다.
오늘 머니렌즈와 함께, 복잡해 보이는 등기부등본에서 딱 3가지만 확인하여 '위험한 집'을 골라내는 법을 익혀보겠습니다.
1. 표제부: 이 집이 '진짜' 내가 보는 그 집인가?
가장 먼저 나오는 표제부는 건물의 외형과 용도를 설명합니다.
체크 포인트: 내가 계약하려는 호수(예: 301호)가 등기부상에도 정확히 존재하는지 확인하세요.
주의 사항: '근린생활시설'로 되어 있는데 실제로는 주택으로 쓰고 있다면 주의해야 합니다. 나중에 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 거절될 수 있기 때문입니다.
2. 갑구: 이 집의 '주인'은 누구인가?
갑구는 소유권에 관한 정보를 담고 있습니다.
소유주 확인: 계약하러 나온 임대인의 신분증과 갑구상의 이름, 주민번호가 일치하는지 반드시 대조하세요.
불길한 단어들: 갑구에 '가압류', '가등기', '경매개시결정', '신탁'이라는 단어가 보인다면, 그 집은 일단 뒤도 돌아보지 말고 나오시는 것이 상책입니다. 집주인의 경제 상황이 매우 불안정하다는 증거입니다.
3. 을구: 이 집에 '빚'이 얼마나 있는가? (가장 중요!)
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 은행 대출 같은 근저당권이 기록되는 곳입니다.
채권최고액 확인: 보통 은행에서 빌린 원금의 120~130%를 설정합니다.
머니렌즈의 안전 공식: > (채권최고액 + 내 보증금) < 집값의 70~80% 이 수치가 집값의 80%를 넘는다면, 혹시나 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험(깡통전세)이 큽니다.
4. 머니렌즈의 실전 팁: '말소사항 포함'으로 발급하세요
등기부등본을 뽑을 때는 반드시 '말소사항 포함' 옵션을 선택하세요. 과거에 가압류가 걸렸다가 풀린 기록 등을 통해 집주인이 과거에 돈 문제를 일으킨 적이 있는지 간접적으로 파악할 수 있습니다.
또한, 등기부등본은 ①계약 전, ②잔금 치르기 직전, ③확정일자 받은 다음 날까지 총 세 번은 직접 확인해야 합니다. 잔금 치르는 날 아침에 집주인이 몰래 대출을 받는 '당일 대출' 사기를 방어하기 위해서입니다.
[moneylens의 부동산 체크리스트]
[ ] 계약 직전, 오늘 날짜로 발급된 등기부등본을 내 눈으로 확인했는가?
[ ] 갑구의 소유주와 계약자의 신분증이 일치하는가?
[ ] 을구의 근저당권(빚) 총액이 집값에 비해 과도하지 않은가?
[ ] 잔금을 치른 즉시 전입신고와 확정일자를 받을 준비가 되었는가?
[핵심 요약]
등기부등본은 표제부(외형), 갑구(주인), 을구(빚)로 구성된다.
갑구에 '가압류', '신탁' 등의 문구가 있다면 위험한 매물이다.
을구의 근저당권과 내 보증금의 합이 집 시세의 80%를 넘지 않아야 안전하다.
등기부는 계약부터 입주 후까지 최소 세 번 이상 반복해서 확인해야 한다.
다음 편 예고: "정부가 빌려주는 이자 싼 돈! 디딤돌·버팀목 대출, 나도 받을 수 있을까? 조건과 신청법 총정리."
질문: 여러분은 집을 구할 때 등기부등본을 직접 떼보신 적이 있나요? 처음 봤을 때 가장 당황스러웠던 항목은 무엇이었나요?
작성자: moneylens
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